中国房地产市场化20年，功绩很大，但过度竞争的恶果也很明显了。

回归某种程度的“计划经济”，让房地产变成一个低成长、高垄断、政府定价、现金流稳定的公共事业行业，是否更符合全社会的利益？

公租房也好，共有产权房也好，都应当被允许建在更好的地段，并享有同商品房平等的受教育和社会保障权利。

为什么有些大城市的共有产权房根本卖不出去？买房人心里都清楚。

另一个问题，是政府能否真的加大土地供应，降低地价？

可为什么发财的都是买房子的人？为什么社会上的钱都流向了楼市？

因为买房是自带高杠杆的。你买100万的房子，首付只需要30%，也就是30万。一年后赚到9.6万，回报率32%。

当然，我们还要考虑贷款成本。假设贷款利率是5%，70万贷款一年的利息就是3.5万，这一年你实际赚了6.1万，回报率大概是20%。

20%的复利意味着什么？意味着4年翻倍。如果这个游戏能一直玩下去，你的30万首付，20年后会变成1150万。

买房不仅回报高，而且还很安全。敢于加杠杆的股民，也不在少数，但是短期的股价波动就能轻易让你爆仓。可是房贷期限长达30年，中间房价暴跌，银行也不会来催你还贷款。

鱼和熊掌兼得，就催生了炒房神话。

政府给一手房限价，在全国都是常态了。可是你管得住开发商，还管得住每一个卖房的老百姓吗？

在二手市场上，大家有太多手段可以规避政府限价，甚至还巴不得政府备案价低一点，来节省税费。

深圳的办法，不是管老百姓，而是管银行。

深圳多家银行证实，已经收到政府要求，二手房房贷只能按照指导价发放。也就是说，一套指导价500万的房子，买卖双方固然可以用私下交易的方式，把价格加到600万，但是银行发放贷款时，就只给你500万。

多出来的溢价，买家只能自己去筹钱。

这相当于大幅提高了二手房交易的首付比例。

比如你原来买这套房子，首付最低是600万的30%，也就是180万。有了500万指导价之后，自筹资金变成了500万的30%，再加100万，总计250万，实际首付比例是41.7%。

理论上来说，直接提高首付比例并不是一个特别好的房价调控手段，因为这样会无差别打击到真正的刚需。对于炒房者来说，首付高低无非是多赚少赚的问题，真正的刚需，却可能就因为首付提高了10万，而彻底无法上车。

但是深圳二手房指导价的效果，还要结合这两天的另一个消息来看：企业用房子抵押获得经营贷，也要按二手房指导价来评估了。

而企业经营贷，被认为是当前个人买房被严格限制的情况下，楼市增量资金的重要来源。

房地产专家任泽平有一个很著名的论断，房价短期看金融，中期看土地，长期看人口。只有拉到几十年的长期尺度上，房价才取决于老百姓的需求，而短期看，房子的本质是金融品，房地产市场就是一场金融游戏。

我们先来复习一下，经营贷在这场金融游戏里扮演了什么样的角色。

根据国家统计局数据，北京商品房均价从2000年的4919元/平米，增长到2019年的35905元/平米，20年6.3倍，年化增速大概是9.6%。

9.6%的回报率，在经济增速整体下行的今天看上去很不错，但是放到20年里，最核心城市的房价也不过跑平GDP增速而已。

政府打压“高周转”，对房企一定是件坏事吗？其实不见得。

“去金融化”不是尽头，从中国楼市调控的进化中，我们甚至还能读出一点“计划经济”的色彩。

请注意，政府规定房价，绝不是计划经济。因为计划经济的精髓是供需均衡，而强行扭曲价格，无异于掩耳盗铃，并不能解决供需错配的矛盾。

但是我们仔细想想，土地集中出让会带来什么深远影响？

房地产其实是个进入门槛很低的行业，只要你能融到钱，盖房子交给施工队就好了，所以行业垄断程度一直不算高，竞争激烈。恒大、万达能制造首富，却始终杀不死三四线城市的地头蛇。

过度竞争的结果，就是土地拍卖溢价率飙升，房企自己给自己抬高成本。2016年，百城平均溢价率甚至达到80%。

在过去一段时间里，房地产不仅仅是一场金融游戏，还是中国进入门槛最低的高杠杆金融游戏。

很多人在论证中国房价过高时，会提到租售比这个概念，也就是月租金跟房价的比值。这个概念的意义是，你花钱买了房子，要租出去多少个月才能回本。

根据诸葛找房数据，2020年底深圳房价租售比是1:757，回本周期是757个月，大概63年。照这么看，大部分人买了房，这辈子都没法回本。

但是如果把房子比喻成股票的话，租售比相当于股息率，中国没有几个股民是冲着股息率去炒股的，大家盯的是买卖差价。

只要房价一直保持不错的增速，买房什么时候都是划算的。

那么，拉长了看，中国房价的增速实际是多少呢？

很多人说土地出让金是政府重要财源，不能降。但我们看到，其实中美正常的税费水平（大口径）大致是差不多的，但是加上以土地出让金为主的政府性基金收入，中国全口径宏观税负要高出不少。