恒大，是中国最大的房地产开发商。

一年前，它曾经有过一次财务危机。当时恒大借壳上市失败，导致无法偿还投资者1300亿投资款项。最后，政府出面协商了该投资机构与恒大达成共识，投资款项转为股份。

度过一劫后，才不到一年，这家公司又陷入更大的危机。

据报道，现在恒大再次陷入流动性紧张，同时面临巨额债务难以偿还的严重困境。据报道，其总负债已经达到惊人的１.９万亿人民币。

恒大陷入危机已经数月，期间政府约谈了公司高层，但是并没有提供实际的资金支持，仅仅是要求恒大妥善处理资产，避免触发金融危机。同时，老板许家印辞去了子公司恒大地产的法人职务。

尽管有恒大试图卖掉自己的一些其它资产的新闻，最后也没有落实交易。有关其在各地的一些房地产项目陷入停顿、引发与购房者的冲突的新闻倒是不时见报。

因此，恒大的命运仍然高悬在半空，它将以什么方式谢幕、是否会触发全面的房地产市场危机，成为当前中国经济的一大灰犀牛式潜在风险。

我们可以做如下合理假设，来推测一下恒大最终的命运。它的结局，高概率会决定中国房地产市场、甚至整体中国经济的结局。

１.　政府再次出面拯救恒大

２.　政府拒绝或者无力拯救恒大，恒大寻求其它公司或者机构拯救

３.　没有机构能够拯救恒大，恒大只能贱卖资产、最终资不抵债而破产。

要做一个合理的判断，首先得明白两个关键点：这是一个什么样的公司，中国的房地产市场当前处于什么样的状态。

恒大成立于１９９６年，是位于深圳的中国最大的房地产开发公司（２０１８年）。创立人和控制人为许家印。

当然，恒大不会仅仅是象纸面上那样简单。各种相关传闻均表明，恒大有来自于中国顶级权贵家族的利益，许家印一直被认为是替某些高官理财的白手套。不过这类传闻一向难以完全证实。但从常识的角度，我们都知道中国的房地产业是一项与权力紧密关联的产业。一个房产公司能否获得土地、能否获得银行贷款、其开发方案能否获批，都是由权力决定的。恒大能够快速成长成中国第一大房地产公司，它一定和权力有着极为紧密的联系。

许家印能够在中共１００周年庆典登上天安门城楼，并不是没有原因的。

而且，去年恒大面临巨额财务问题时，也是政府出面斡旋，化解了危机，让恒大得以继续存活。

从这个角度说，权势阶层一定会极尽所能来挽救它，因为恒大有他们的切身利益。

当然，恒大不仅仅是关联权贵利益，更为重要的是如果它倒了，则极可能触发中国房地产市场的多米诺骨牌，拉倒一批相关企业。而且，最大房企的破产将大幅加重目前极为低迷的房地产市场的压力、进一步动摇人们对房地产资产的信心。

恒大的命运，显然和当前房地产市场的现状密切相关。

中国的房地产市场，不是一个正常的市场经济驱动的市场。相反，中国政府掌控着它的方方面面。

我们可以把中国房地产市场看成是由政府高度操控、帮助政府获取天量货币的一个经济闭环。房地产开发商在其中起到把土地转换成货币财富的重要作用。而这种转化当中，房地产公司首先从银行获得大量贷款，形成了债务；然后通过开发出的商品房，把这些债务转移给大众。

在整个闭环中，政府可以说是无本万利，把低价（甚至可能是免费）征来的土地通过房产公司的相互炒作中变成了天量财富。同时，政府也通过各种规章制度、各种政策法规操控房产价格，帮助房地产公司以及政府自己实现高额利润。

因此，理论上房产可以在政府的操控下长期持续上涨，而房地产公司也可以几乎无风险地获得稳定而高额的利润。

这也是为什么中国的房地产行业几乎连续三十年持续大幅增长、高额获利的原因。绝大多数房地产业的从业者都赚取了极为丰厚的利润。

那为什么现在房地产业的代表企业，恒大，会走到要破产的地步？

上述闭环中，最重要的环节在最后消费者接盘房产上。只有购房者把自己的积蓄加上从银行贷来的贷款交给了房产公司之后，房产公司替政府承担的相对应的银行负债才能成功的转移。

因此，房产是否卖得出去，决定了房地产公司能否健康地生存和发展。

但是，消费者承接债务的能力是有限的。

无论从哪个角度，人们都不难发现，普通消费者现在已经不再具备购买力了。他们已经没有能力再继续接盘房地产。

消费者接盘能力的大幅下降有以下几个原因：

１.　房价增长和收入增长脱节。普通劳动者的收入增长过慢。中国的劳动者一直被体制限制定位在“廉价劳动力”这个角色上。劳动者的收入长期被制度性限制在“低收入”竞争优势上。

２.　宏观经济和疫情导致普通人收入受到很大影响。

３.　中国出现极低生育率，九零后生小孩比率断崖式下降。

４.　普通人负债大幅增加，继续贷款的空间变小。

５.　中国经济中积累的债务总额过高，决定了中国不太可能大幅放松货币政策。

 6.　已经发展了三十年的房地产市场已经严重过剩、过量的住宅、商用房等等大量积压；而消费者的存款以及贷款能力已经在三十年房地产的过度炒作中消耗殆尽。

一方面，整个中国的房地产价值已经膨胀到畸形的高值。据估计，中国房地产总值当下大约是在450万亿人民币左右，相当于每年GDP的4.5倍。成为世界上最昂贵的资产类别。

中国房地产每增长1%，需要有GDP的4.5%的购买力来支撑。

而中国房地产存在大量滞销、空置、甚至烂尾的状况。最新数据显示中国有21%左右的房产空置。空置房产的价值相当于90%的年度GDP值。

空置房意味着无效房产，也包括没有售出的房产库存。“无效房产”的价值相当于90%的GDP。因此，要托住这些无效房产对房价下行的压力，所需要的资金是极为庞大的。政府基本上没有能力直接用货币对房产市场进行托市，因为那样会引发巨幅恶性通胀。

综上所述，由于中国房地产估值过高，泡沫化严重，存在大量过剩产品；同时，消费者的购买力在数个重要负面因素的影响下，已经濒于枯竭；而且托市资金需要极为庞大，政府已经无力直接用资金来托市。所以，中国的房地产市场正面临极大的下行压力和巨大的下行空间。

整体市场的下行，必然会压碎大部分房产公司的财务状况。房产估值的坍塌、库存的难以销售变现，会直接导致房地产公司流动性危机，直至资不抵债。

因此，所有指标均指向一个结局，那就是恒大，甚至很多其它房地产公司，都只有破产一条路。政府无力救它们，其它商业公司也没有能力救它们。

实际上，最近两天传出最新消息，恒大理财部门已经无法正常应对理财的兑付。恒大已经开始大面积的在欠款上违约。这意味着它离破产已经很近了。

同样，整体房地产市场也会一样面临大幅下跌。房价的垮塌会给经济带来重击，一些金融机构可能会倒闭。此刻，政府及监管部门会行使严厉的行政手段强制干预房地产市场，阻止它垮塌。

但是，这种干预同时也意味着市场交易大幅降低，甚至陷入停顿。届时二手房房产变现会变得极端困难，民众的房产价值被锁死而无法流动。从某种意义上说，这样等效于民众的房产财富被剥夺。

中国的房地产市场、以至于中国的整体经济、甚至整个中国社会，都处在剧烈变动的前夜。

（原创文章）