分析：为何一线城市房价还会继续涨



关于房价的议论最近又如火如荼起来。原因是一线城市的房价在最近一年上涨得完全控制不住了。
大家看看这张图即知：


深圳房价走势图

深圳房价从2015年开始出现了“超指数增长”的态势。也就是说，深圳房价已经脱离以前的指数增长曲线，进入了一个更为快速的增长趋势。

我们只要看看北京和上海的房价，这种趋势也是一目了然的。


上海房价走势


北京朝阳区房价走势

本文的目的是从数据里面找线索，进而研究房价上涨的规律。然后从该规律上，我们来探讨今后房价走势的可能。

先看几个和房价紧密相关的曲线：


中国GDP走势


中国M2走势 （M2为社会货币总量）


广州房价走势

这么多图表堆在这里，大家一定已经找不到北了。没关系，笔者来替你分析分析。
这几张图单独看不太说明问题。我们把它们放在一起。
下图展示的是从1998年到2016年，房价、GDP和M2的增长倍数关系。纵轴是相对于1998年的增长倍数。


各地房价和GDP、M2的关系（1998~2016）

我们可以看到，在2005年以前，GDP和全国房价、上海房价、北京房价的走势基本一致。广州房价的增长落后于GDP增长，原因是1998年广州的起点房价就很高了。（当时广州的房地产业比上海北京要发展得早，1998年正好是一次跌价行情的开始，这影响了以后其房价的增长倍数。 ）

全国货币总量M2的增长速度从98年开始就一直高于其它任何指标。
2005年之后，M2进一步以大大高于GDP的速度更快地增长，同时我们看到北京上海的房价脱离GDP增长曲线，以和M2类似的增长率上升。实际上北京上海房价的增长速度在近年已经超越M2的增长。

而全国整体房价的增长速度略低于GDP。
近年来GDP增长速度趋缓，目前GDP增长和总房价增长趋势一致。

广州的房价增长低于GDP和全国房价。

我们可以得到以下规律：

1. 过去18年，一线城市的房价一直处于高速上涨趋势中，特别是2005年后。
2. M2和GDP过去18年也是处于单边上升状态。其中M2的增长率几乎是GDP增长率的两倍。
3. 一线城市房价增长率2005年后和M2增长一致（实际上超越了它）。
4. 全国整体房价变化和GDP增长接近。
5. 全国大部分二三线城市的房价增长低于GDP的增长。

中国的M2的增长速度一直高于GDP。其中超越GDP增长的那部分转换成了一线城市的房价增长。这也是推动一线城市近期房价暴涨的最主要原因。

将来房价会如何变化：

将来一线城市的房价走势将取决于M2的走势；而二三线房价的走势和GDP走势关联。

M2以两倍于GDP的速度上涨，这种状态是不可持续的。近年来M2的增长率也在逐渐被抑制。


M2增长率图


GDP增长率图

基于过去18年的规律，笔者认为M2的总体增长率会继续高于GDP增长率。因此一线城市的房价增长幅度会继续领先，但增幅比现在略有降低。

GDP增长率从2010年后开始逐渐下降，这种趋势将持续。因此二三线城市的房价增长幅度会非常低甚至出现跌价。

一线城市房价成为投资驱动型房价，而二三线城市的房价是收入驱动型房价。

所以，以实际使用为需求的刚需人士购房，建议最好到二三线城市。因为一线城市将会变得越来越难以负担。

做出以上判断有一个前提：那就是人民币汇率是缓慢稳步贬值。
如果人民币汇率保持不贬，那么M2增长将会受到极大抑制。一线房价将不再增长甚至会出现下跌趋势。GDP增速会降到相当低的水平。
如果人民币汇率出现大幅贬值，那么M2增长将会保持高速，一线房价，甚至二三线房价都会继续增长。同时物价也会飙升。

因为人民币汇率将是制约M2增长的一大因素。

笔者预计人民币汇率将缓慢贬值，一直上涨的M2将会逐渐传输到人民币汇率和物价上。 必需品物价将逐步地持续上涨。

（以上分析为个人见解，不形成任何投资建议。读者投资风险自负。）


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我现在住的城市是N线小城市，但是房价也是高，最便宜的7000起，N线小城市啊！

看起来，似乎只有一线城市的房子才能跑过通胀。

@有一只麋鹿：7000起的房价比一些三线省会都贵了

@有一只麋鹿：N线7000……
好吧，这样算来，贵阳其实很便宜很便宜，前段时间新闻说，贵阳是准二线，这名字尴尬啊。

其实说得再直白点，就是未来几年一线房子以及各种生活用品和消费价格，都会继续涨。

二三线房价肯定是涨不动了。

这种趋势让人觉得很恐慌啊.....