北京房租疯涨是房价拐点的显著标志
[NY原创]
最近几周，北京及其它大城市房租价格疯涨。
这个现象让当前的整体经济状况更加的扑朔迷离。
之前，由于极高的债务已经难以继续升高，中国经济整体呈现去杠杆、逐步步入通缩渠道的态势。
然而，一些外来因素，比如中美贸易战、人民币汇率的大幅贬值和管理层为了防止通缩而不得不重新印钞，让一些关键商品出现通胀的趋势，比如粮食、汽油等等。
此时此刻，各大城市房租的突然大幅涨价，是一个非常关键的信号。这个信号也许预示着整个经济状况已经发生了本质的变化。
首先，我们分析一下什么样的因素可能导致这场房租大涨价。
笔者判断： 房产拐点已到，一线大城市的房价已经停止上涨，甚至出现下降苗头。
北京的房产，正是因为一直都有强烈的升值预期，才维持着极低的极为畸形的租售比。
根据2017年5月的报道，北京房产的租售比是1：732。也就是说，61年（732个月）的房屋租金加起来，才能等于该房的售价。
等价于该房出租年收益为1.64%。
这个收益率是相当低的。
而当前，中国的银行的两年定期存款利率在2.25%。
所以，如果按照去年的租金标准，房主获得的租金回报竟然低于银行的两年期定期存款收益。
房主之所以接受如此低的租金收益，原因是因为北京的房价当时一直处在大幅升值当中。
北京过去十五年，每年房价上涨19%。
一方面房价上涨会持续压低房屋的出租收益率，另一方面，房主从房价上升中获得的利益远超从房租中得到的利益。
因此，房主根本不在乎收多少房租。很多人手里的房子宁愿空置，也不屑于去出租挣钱。
因为房价上涨挣的钱才是大钱。
然而，一旦房价停止上涨，房主们不得不考虑的一件事就是，这套房子拿在手里面值不值得？
与其拿着1.64%的年收益，冒着房价下跌的风险，不如卖了房子放到银行里吃利息。
那么，此时此刻，房主们要卖房兑现，容易吗？
按照乐居网报道：
“2018上半年，北京70年产权商品住宅成交量和供应量双双刷到历史新低，成交量（7160套）环比下降37%，同比下降26%；供应量（9438套）环比下降2%，同比下降24%。在供应量和成交量双双下降的趋势下，成交价格出现扭转式下调，幅度达到12%，成交均价下调到48022元/㎡。”
而2018年，中国政府对房地产的调控全面加强：
据统计，今年1月至4月，全国范围内合计出台调控政策109次（其中4月份达到33次）。5月份，全国有超过40个城市发布多达50次房地产调控政策。今年前5个月调控政策出台的总次数与去年同期相比增加了约60%。
无论是限购还是限售，结果都是房地产成交的难度上升了很多。政府通过调控正在锁紧房市，防止价格大起大落带来的风险。（换句话说就是防止房产崩盘。）
所以，房主们会突然发现要离开房地产市场，把钱抽出来放到银行里安稳地吃利息，是一件很不容易完成的事情。
出货的路被堵，剩下的唯一办法就是加房租了。
对于北京1:732的租售比，如果恢复到国际正常水平1：250，那么意味着房租有涨三倍的上涨空间。
加房租，是房主们曲线变现房地产资产的一个不得已的方式。他们总不能眼睁睁看着自己手里的煮熟的鸭子（高房价）飞走吧（房价下跌）？
所以，现在限售限购的高强度调控下，房地产市场演变成房价要下来、房租要上去的又一个两难境地。
链家去年11月发布的数据显示，北京有35%的人是租房住。如此庞大的租房群体是比买房更为刚需的刚需。
所以，房主们完全有足够的信心直接下达房租调涨的通知，根本不用考虑租客退租。
然而，虽然房主们是可以大幅加租，虽然房客是不得不咬着牙多交钱，但这回的涨价必然会传导到整个经济体当中。
首先，房租价格是纳入消费者物价指数CPI的。房租涨，预期CPI也会涨。
其次，房租涨意味着人员成本涨。以前一万块一个月工资就可以生活下去的码农，现在需要一万三千才行了。对于雇佣他的公司来说，因为社保五险一金的原因，其开支增加更大。
租房的不仅仅是码农，很多中低端服务业人员也是租房住。他们的工资也必须增加才能生活下去。这意味着服务行业的全面涨价。
所以，北京和其它大城市房租的大幅上涨，会传导到社会的各个方面，成为通胀的一部分。
综上所述，这次的大城市房租的大幅涨价事件，极有可能是房价拐点，和社会进入通胀阶段的一个标志。
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2018/08/28 11:44:17
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