房地产是时候掉头了！
[NY原创]
一直有这么一个说法，频频在各种媒体上流传。那就是：我们幸亏有庞大的房地产锁定了大量的钱，因此泛滥的流动性和天量的M2才没有导致全社会的通货膨胀。 简单地说，就是房地产是流动性的巨大蓄水池，保护了普通人的生活价格。
按照这种说法，似乎地产泡沫有非常重要的作用。而且可以导出如下结论： 如果房地产泡沫破灭，那么洪水一般释放地流动性就必然导致全面通货膨胀。
照此逻辑，我们都应该保护房地产泡沫别破裂才对。
以上说法很形象，流传也很广。估计绝大多数人都会认同。
然而，笔者要说，这个说法恰恰是错的，是颠倒黑白的。
且听我给你分析。
第一. 房地产业不是流动性蓄水池，而是产生流动性洪水的根本原因
假设某地一套房子，20年涨了10倍的话，张三当时花100万元买的房子，现在卖给李四，那么李四就需要筹集1000万给张三。李四可以用自己的存款，但现在绝大多数人买房将会需要依靠银行贷款。
这多出来的900万元现金需求，就是这套房子在20年内“创造”出来的新的钱。这笔钱在当年是“不存在”的。
同时，因为这20年该地的房地产的这种强劲增长，当地政府不会放着这块肥肉不吃。政府和开发商一起，通过建设新区、改造老区，假设推出了10倍数量的新楼盘，那么整体上该地的房地产业用20年时间就创造了100倍的“财富”。相当于此地平均每年从房地产上产生了25.8%的财富增长，而且稳稳地连续增长二十年。这种长期、稳定、巨幅的财富增长方式远超任何其它投资。
从以上简单的举例，我们即可看到，通过发展房地产业，在同时推高房价和增大一手新房数量后，社会整体的账面财富会大幅膨胀。
因此，不难理解各地政府长期大量地在城市周围开发一个、又一个的新区以及各类名目的开发区高新区、同时为推高房价制定出了各种千奇百怪、匪夷所思的政策，包括各类看似限房价、实则为房价托底的政策。
（开进到农田边上的开发区）
而完整的一套这样的开发循环，是一个对银行贷款极端饥渴的过程。
一片未开发的农田或者棚户区，经过新的规划或者拆迁进入市场后，立刻摇身一变被赋予市场价值，身价大涨，其价格会上涨几十倍甚至上百倍。这个货币化的过程会产生极大的流动性饥渴。
投标买下或者参与开发这个新区的房产商需要按照市场价格来给政府付款。同时，房开商要建好楼盘，加上配套开发，需要大量贷款来支持。这是第二波流动性饥渴。
最后，楼盘建好，老百姓来买房时，这些房子将按照不断推成出新的市场房价来定价。购房者要付出更为巨量的钱，其中大部分将会是银行贷款。这是第三波流动性饥渴。当然，随着房价继续被推高，房子在今后的倒手转卖中，也会引入越来越高的资金需求。
因此，一块本来不对应任何“金钱价格“的农田，经过这一轮开发，能产生千万、上亿甚至更多的钱。这些钱除去少部分来自于买房者的存款，绝大部分都是从银行来的贷款。而贷款从本质上来自于央行印的钱。因此，巨量金钱（或者成为流动性）由此产生，成为中国广义货币M2的一部分。
我想看官们都清楚，随便去哪个省会城市、三四线城市、甚至五六线的小县城，各位都会看到各式各样的新开发区、成片成片的新住宅或者商用楼到处拔地而起。可想而知，这些新区、楼盘催生的金钱也是天量。
（县城楼盘）
实际上，现在中国房地产总值已在数百万亿元之巨（一说400万亿，一说500万亿），而美国房地产总值大约为30万亿美元左右，不到中国的一半。
可以看出，中国的房地产业产生了天量的金钱，直接导致了中国举世无双的广义货币M2。今年中国的M2正式超过美国加欧盟的总和。仅仅从钱上看，中国已经是世界第一“富有”的国家。
如果真要说房地产是流动性的蓄水池，那么这个蓄水池里面的钱，其实是房地产本身产生的。中国的天量M2的主要原因就是中国式的房地产开发模式导致的。
第二，房地产蓄水池防止通胀吗？还是它其实是通胀产生的真正源头？
我们对比一下手里有房的北京居民和在其它地方种地的农民。
中国经济网报道，2001年至2015年中国农民收入增加了4.8倍。我们线性地把此增长扩大到20年，估算出农民20年收入增长了6.4倍，达到目前的1.3万元/年。
而北京的房价20年前不到2000元/平米，现在差不多7万/平米，增加35倍。假设某市民拥有80平米住房20年，其房屋资产从20年前的16万增加到现在的560万。等价于平均每年复合增长率19%多。该房产最近一年的增值为91万。
也就是，有房北京市民可以不工作，20年白拿534万（包括最近一年白拿91万），而种地的农民必须每年辛苦劳作，今年终于可以拿到1.3万收入。
一个房产，把有房的北京城市居民和种地的农民拉开了将近100倍。
对有房市民来说，食品价格的增加相对于房产增值可以忽略不计。他们已经对食品价格的涨价不敏感。 从这个意义上说，房子的确为他们提供了一种对抗通胀的保证。
但是，对于年收入仅1.3万元的农民，对于食品以及任何生活用品价格的变化将会敏感得多。
2017年中国全国的农业总产值为11万亿人民币，如果全国房地产总值按450万亿来计算，那么一年中国农民所生产的所有农产品的总值，仅相当于房地产总值的2.4%。
也就是说，中国的房地产价格一年只需微涨2.4%即可吃掉全部农业的产出。
所以，对于中国的无房产一族，包括绝大多数农民、城市无房者和一些N线小城镇居民（其房产价格非常廉价）来说，他们对生活品的购买力在那些手握巨额房地产财富的人们面前是不值一提的。巨额房地产财富带来的通胀压力随时可能把这些无房产者挤出消费品市场。
刚刚到美国上市的拼多多电商，正是专门针对这些农村消费者的电商市场。以低廉的价格提供低劣的产品。正说明农村消费者已经被挤出了主流消费市场。
真正需要害怕房地产财富带来的通胀的，是这一批无房无产的阶层。
第三， 如果房价下跌，房地产的巨额财富是不是会如泄洪的大洪水，冲进粮食和生活用品领域，导致大通胀？
要弄清楚这个问题，我们得先了解整体社会房价下跌将会在什么经济状况下出现。
中国整体房价涨了三十年。这期间除了一些小城市发生房价下跌和个别时间段整体出现房价持平之外，整体房价一直在涨。
因此，房价必涨的观念已经形成。最让人信服的一句话是：“留着钱有什么用？钱绝对比房子毛得快。”。
人们已经根深蒂固地相信，政府早晚会印更多的钞票，而房价早晚会涨更多。
当然，如果继续开发新区、继续建楼盘，不管有没有人住不管是不是卖得出去，只要房价还在涨，那么对政府来说，房地产业就是来钱最快、不需要什么技术、又没风险的稳赚不赔的好买卖。
但房价能一直涨下去吗？新区新楼盘能继续开发吗？限度在哪里？
真正的限度就在中国整体能够承受的债务水平。
远超人们收入增长的房价加上房屋开发数量的增长，不可能由人们的收入增长来支持。只能由社会总体债务来支持。
所以，等人们再也背不动更多的债务了，房地产也就到头了。
今年年初披露的数据，中国家庭债务，过去十年间，债务对收入的比例从 18.5% 增长到了 77.1%。也就是说，中国人背上的债务占据了其收入的77%。
中国整体债务已达占GDP的280%（高盛估算）。在世界主要经济体中占据首位。
债务增加已经到头。
同时，一直挣钱的出口业，因为和美国的贸易争端、遭受美方贸易制裁，而面临大幅滑坡、顺差急剧减小的趋势。
支撑房地产的各个渠道已经枯竭，房地产面临拐点，和全面价格下跌的前景。
当房地产开始下跌时，那些新区新楼盘开发就会陷入停顿。社会整体贷款需求就会大幅减小，整体M2增长急剧减弱。
此时社会面临某种程度的通缩状态。
通缩状态的特点是，钱会越来越值钱（而不是贬值）。
此时会出现某种程度的钱荒，利率可能会上升，负债的人们都急于赶紧还债，降低杠杆。
由于房地产价值的降低，银行也会急于收回贷款。
因此，房价全面下跌时，人们的普遍心态将会是捂紧钱袋子、卖掉房产、缩减债务。
此时任何投资都是不划算的，因为钱更值钱，而资产价格会越来越低。
生活用品、食品的上涨动力将全面消失。通胀压力会大幅减弱。
因此，房价下跌带来的将会是通胀压力的全面减弱，而不是导致通胀。
房价下跌，就是让房地产这个蓄水池，从内部干涸，而不是决口破堤。
当然，实际上严重通缩会把社会导入大萧条。因此，如果发生通缩，可以预见政府会印钞和实行宽松政策。
但此时的宽松和印钞只是防止社会进入大萧条，让房地产价格有序缓慢下跌，而不可能有推升房价的作用。
分析到此，还有一种可能性没有触及，那就是：如果管理层无论如何不惜代价也要保房价，会发生什么？
如果使用市场手段，那么意味着更大规模的印钞和注水流动性会发生。这也是无数房开商和投机买房的人所期望的。但，中国已经危在旦夕的高负债率会继续攀升。继续加高负债意味着破产，也就是人民币信誉的彻底丧失。
人民币汇率将大幅垮塌、通胀全面飙升失控、国内贫富差距继续拉大、社会动荡加剧。人民币重走金圆券老路。
还有一种做法，是政府采取各种政策限制房地产价格下行。 比如各种限售或者限购政策。对交易随时附加名目繁多的条件，直接效果就是限制了成交，从而锁定了房地产的价格防止其下跌。
虽然这样做不需要大规模印钞，但会大幅降低房地产市场的流动性。
也就是说，会发生房子没人买、有价无市的现象。从长远来看是逐步地扼杀了整个房地产市场，使之失去投资价值。
房子没法兑现成钱，早晚，进入房地产的资金也会枯竭。因此房地产会不可避免地走入通缩程序。
所以，我们的结论是，房地产继续涨价的话，整体通胀的风险会很大。如果房地产是蓄水池，涨价则会是让这个蓄水池垮塌的直接原因。 而房地产逐步有序降价，通胀风险将会消除。 现在房地产价格掉头，可能软着陆还来得及。
补充1：
有朋友问到房产税的问题。如果在房价的上升周期施加房产税，对市场的冲击会比较小，因为买家会期望房产的迅速增值来抵消掉这部分额外的成本，市场的痛苦系数比较低。
如果是在房价拐点或者下降周期实施，房产税会是重磅的房价压力，有可能导致房地产价格崩盘。但政府可以在施加房地产税的同时，采用限售措施让想抛房子的人抛不了。但同样的，这样做会最终扼杀掉房地产这个市场，属于杀鸡取卵的行为。
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2018/08/02 09:31:29
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