“空手套白狼”的操作，又有了新案例。

　　一位90后年轻的上海女孩黄某婷，通过房地产买卖合同，构设陷阱，竟然以少量定金“套牢”上海几位房主上千万元的房产…

　　据媒体报道，她所买的房子每一套价格都是几百万不等，同时她也支付了5-10万元不等的定金。但在付过定金后，她就开始玩“消失”，以各种理由拒不支付首付款。等到房主想要解除买卖合同时，她便翻出了合同当中的违约条款来索赔。

　　这也正是去年在不少论坛、微信群和微博等各种平台持续发酵热议的“设局谋房”事件，引起上海房产圈以及房产律师的关注。所幸，受害者房东们通过抱团集体去法院作证，最终让黄某婷全部败诉。更有趣的是，他们的房子经过一番折腾和耽搁，反而还价格暴增。

　　不过，让黄某婷一度“得手”的关键套路，仍然非常值得所有人了解和警惕。

90后小姑娘合同埋地雷

 “锁死”上海多套千万房产

　　据上海电视台《法制特勤组》报道：

　　求助人郑阿姨称，自己卖房时遇到了空手套白狼的买家。

　　一个92年的上海小姑娘，在2016年3月以八百多万的价格买了郑阿姨在普陀的一套房子。但一年多来除了10万元的定金，她之后一分钱房款都没付。

　　在郑阿姨的印象中，小姑娘买房时乖巧贴心，拿着合同专程跑到自己家里签，说两个人私下签合同也省了中介费。

　　郑阿姨觉得小姑娘很有诚意，又着急用钱就签了合同。但合同一签好，她就立马变了嘴脸，总能找到各种理由拖延房款。

　　既然买家不肯付款，为什么不解除合同？郑阿姨本想名正言顺解除合同，但这时对方突然说出了“600天”的概念。

　　郑阿姨直到这时才发现，自己签的合同中的违约栏夹着半句话——如买房方违约逾期六百日，卖方可解除合同。

　　这可急坏了郑阿姨，她们家里做生意原本就急需用钱，最后只好各方拆借导致了不小损失。

　　郑阿姨只好向律师求助。后援律师经过调查发现，类似的遭遇不止郑阿姨一人遇到。

　　梁阿姨和黄女士也是在2016年卖的房子，一年多来都拿不到房款，每套房子都升值了上百万元，这些损失对于求助人来说不可谓不高。

　　更加令人意想不到的是，买她们三个房子的竟是同一个人——92年的上海小姑娘黄某婷。

　　合同中陷阱重重，当卖家们再仔细研究这份格式合同，发现陷阱还不止这一处：

　　一、买方可以违约六百天不付房款

　　二、违约成本每天万分之零点三

　　三、合同里又写了可以转卖给第三方

　　而一年多来房子已涨价几百万，黄某婷几乎是用零成本套住了卖方的房屋，赚取六百天里卖家房屋的升值差价。

　　几位求助人都陷入了两难的境地。根据所签合同，卖方在六百天内解除合同要支付房价20%的违约金；如果继续履行合约，六百天后按之前的房价完成交易，则更要损失数百万元的差价。

　　明显有失公平的合同可以撤销吗？后援律师发现，黄某婷交易的意图十分明确：不是为了购买和居住，而是利用精心设计的合同来空手套白狼。

　　那么在上海的限购政策之下，黄某婷又是怎么能买这么多房子呢？律师表示，只要不过户就不受限购影响，也就是说黄某婷可以无限制地签买卖合同，同时套住很多人的房子，赚取她们房子的升值差价。

　　三位求助人为了维护自己的权益，便分别与黄某婷对簿公堂。

　　通过受害人的相互作证，以及法院调查取证的深入，黄某婷同时签订多套买卖合同的事实逐渐清晰，案情开始朝着有利于求助人的方向发展。

　　专家表示，黄某婷的行为已经涉嫌欺诈。

　　最后闵行法院、普陀法院，一审都判决买房方黄某婷败诉，判决解除双方签订的《房地产买卖合同》，没收定金。

　　小编查阅裁判文书网，找到了上面提到了“梁阿姨”最终胜诉的判决书。

                           图片截自裁判文书网

　　此外，前文提及的一审败诉的顾姓、杨姓业主，在二审时也如愿解除了房产合同。

                                 图片截自裁判文书网

　　虽然有律师认为黄某婷的行为涉嫌欺诈，但是对于受害者房东来说却是因祸得福，因为2016年到2017年上海房价涨幅惊人，他们的房子被这么一折腾和耽搁，反而价格暴增。也就是说，他们并没有实际的损失反而获益匪浅。

                   ▲图片截自中国房价行情网

　　这也是为什么顾姓、杨姓业主二审能和黄某婷达成和解协议，还向她返还了的定金。小编注意到，判决书内容显示，解除合同的法律依据并非“欺诈”或是“诈骗罪”，而是《合同法》。

                          ▲图片截自裁判文书网

专家提醒：售房要注意合同条款

　　毫无疑问，在这些案例中，黄某婷的关键武器就是藏有陷阱的购房合同。不过，这些房地产买卖合同类似一张张典型的“美式期权”合约，也并非稳赚不赔。

　　黄某婷支付的5万或10万元的定金，类似于买方向卖方支付的权利金，付了这个权利金之后，她就可以以事先约定的价格在合同规定的600天内锁定这套房子。

　　在600日的合约期限内，假如房子的价格上涨超过定金和违约金，黄某婷可以选择行权买下这套房子，然后再把它转卖给他人，赚取溢价。假如房子的价格下跌或者上涨低于定金和违约金，她也可以选择放弃行权不买这套房子，她损失的只有定金和违约金。

               ▲图文无关（来源：视觉中国）

　　但是，从400万到800万房产的看涨期权，权利金一般也不可能只有5万到10万元那么低，除非是被普遍看跌的房子。否则，一套房子600天里随便涨个超过1%，卖家就会亏钱。

　　但是在2016年上海房产一年暴涨达44%的背景下，能够用如此便宜的权利金成交多笔看涨期权，一方面在于黄某婷的精心设计，另一方面也是售房人忽视了对合同条款的审视。

　　对此，业内专家表示，买卖房屋时，一定要注意到合同条款中关于逾期期限和违约金的金额是否合理，如果有不合理的地方一定要及时和专业人士或者律师沟通修改。

房产交易是大事

提醒亲朋好友，务必谨慎！

来源：人民日报   每日经济新闻，综合上海电视台《法制特勤组》、裁判文书网、21世纪经济报道等