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09-17 09:14 同花顺财经 张文扬

9月13日，在上海的一场房产经纪峰会上，一个衣着朴素的中年人坐在标有“柬埔寨”的交流台前。半个小时后，他决定用2亿美金购置几乎一整栋楼。这让坐在他对面的海外房产经纪人马迪喜笑颜开。

找到了“大客户”的马迪依然处于惊讶状态。“上海这边的客户群体对国际金融市场的动态太清晰了。”她回忆道，那位客户上来就要“一带一路”国家，对其他诸如迪拜等国家的房产则不太感冒。“现在为止是初步意向，还没完全落地。”马迪对经济观察报说，下个月她将与客户飞往柬埔寨，进一步向客户介绍这栋坐标在柬埔寨首都金边、类似上海陆家嘴这样的CBD位置的A级写字楼。目前，这栋楼的价格大约在1万多人民币/平方米。

这位挥手间出手2亿美金的中年人，并不是一个人在战斗。在他的背后，往往有一个炒房团的支持。对于他和他身后的炒房团，并不担心今年以来趋紧的外汇管制。此前，他们早已在海外备下大量的现金，问题只在于，下一步到哪里去买买买？

中国买家的海外资产配置战，又拉响了新一轮的号角。此次，人们把目光投向了东南亚，直指“一带一路”国家。诸如泰国、马来西亚、柬埔寨、越南、缅甸等国家，正在日益成为中国买家的“新宠”。

热度

“下个月将会是购房旺季。”9月13日，在2017居外中外房产经纪峰会上，来自芭提雅的房产中介谢徽对经济观察报介绍说，随着十一国庆节以及泰国旅游季的开始，将陆续有中国买家采用“边旅游边看房”的形式，去实地接触当地房源。

泰国的房价已经经历了一轮的上涨。这位精通泰语，同时又能说一口流利中文的泰籍华人谢徽，在当地的房产界很吃香。她回忆道，早在2012年，公司就开始做中国生意，当时一套8000人民币/平方米的房子，现在已经涨到了2万人民币/平方米。目前，每个月都会有一批40人的中国旅行团到泰国的楼盘来看房，而她都是拿着整栋楼在对外进行售卖。

具有永久产权的公寓房成为了大多数中国买家的首选。当然，也不乏有一些买家以公司名义购买别墅。据谢徽介绍，购房者会从投资、度假、旅行、父母养老等多个方面进行考量。“旅游业发达的地方，不愁租不出去房。”一位在普吉岛买下别墅的中国买家对经济观察报说，来普吉岛的游客大多“不差钱”，希望有更好的居住体验，租金收益完全可以抵消房贷；到了假期，也可带家人来此地自住。

据中国最大海外房源平台居外网数据，目前，泰国已跃居中国买家海外购房目的地国家排行第三名，仅次美国和澳洲，今年2季度中国买家在居外网对泰国房源的查询、咨询量比去年同期涨147%。而除了泰国以外，中国买家对马来西亚房的兴趣也猛涨，今年2季度居外网马来西亚房源访问与咨询量比去年同期增加95%。居外网首席增长官马来西亚华人刘碧利对经济观察报介绍道，马来西亚吸引国人投资的优势在于当地的优质教育。“一些希望孩子走国际化道路的家庭，会让孩子来此地就读高中，以提前适应英语环境。”刘碧利介绍道，马来西亚当地华人众多，不会英语的陪读妈妈也可以过得很舒适，而在马来西亚的国际学校就读后，不少中国学生会选择继续到美国深造。在出入境方面，马来西亚的第二家园移民计划，可使得申请人获得马国10年终身可续签的居住签证，自由进出该国。

那些嗅觉灵敏的投资者和金融机构则看好“一带一路”概念的效应，将目光投向更多还未经历房价增长的东南亚国家。马迪所在的宝琛环球有限公司是一家帮助高净值人群做资产管理服务的公司。这家位于香港的金融公司，此前侧重代理美国的房地产，现在则开始把目光聚焦在经营东南亚房和“一带一路”概念房，而这样转向东南亚的房产经纪公司目前不在少数。

随着“一带一路”战略的火热，中国企业走进东南亚国家进行投资和基础设施建设，也带动了当地的售房热度。诸如柬埔寨、越南、缅甸等国家登上了舞台，开始用未来的前景作为吸引中国买家的卖点。前述那位2亿美元的买家就是直奔“一带一路”国家而去，这也使得“一带一路”概念房在当日峰会上出尽风头。“泰国和马来西亚的房价已经被炒得很高了，公司更看好柬埔寨。”马迪对经济观察报介绍道，柬埔寨属于东盟十国，目前的情况很像七八十年代的中国，它拥有7%以上的GDP年增速，随着其经济的发展，房价的前景很乐观。“那位2亿美元的大客户并不是一时冲动”，马迪认为，上海这边的客户群体对国际金融市场的把握是非常清晰的——柬埔寨是美元区，相对于其他国家更具有保值增值性。

购置东南亚房产的大多数买家用于投资，以从中获取租金收益。经济观察报采访的多位房地产商和中介商表示，购置东南亚房产的人群大致分为三类。第一是高端炒房团，他们大多在海外已有投资、资金充足，看好东南亚房产前景，投资一线城市的高端写字楼、别墅等；第二是有过海外经历、或者相对熟悉海外房市的中产阶级，已在欧美等国家有过房产投资经验，手有余钱，希望分散风险；第三是首次出海、寻求机遇的购房新手，因资金有限而将目光投向“一带一路”沿线的新兴房产市场，目标多为公寓房。

出海

对于首次出海购置房产的个人来说，资金怎么出去是个永恒的话题。特别是在外汇日益趋严的今天，经济观察报采访的多位房产中介介绍道，一些已有香港账户的中国买家会直接将首付存入香港账户用以购房使用。但随着今年年初以来，花旗银行、招商银行等大幅度提高内地人到香港开户门槛后，香港银行账户开户变得艰难起来，而资金跨境转账相对以往也不再容易。

7月1日起实施的《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》规定人民币计价的大额跨境交易报告标准定为20万元人民币。当日单笔或累计交易也从以前的20万人民币下降到单日的5万人民币。一定程度上，增加了买房支付的难度。

但相较于欧美这种动辄500万、1000万人民币的房产来说，东南亚国家的房源优势在于，价格没有那么高。这意味着，首付款也相对较低。在泰国，首付款是全价的25%。以一套芭提雅的普通公寓房最低16万人民币为例，一些中国买家会直接采用银联卡刷卡，汇率则采用银行的即时汇率。

虽然从2017年6月1日起，针对银联卡在中国境外进行的房产或投资类交易将正式关闭。刷卡的中国买家会接到银行电话，询问这笔钱的用途，大多数人的回答是，在泰国购物。

一位银行内部人士对经济观察报介绍道，外汇管制一般是针对现钞和汇款出境，对于银联储蓄卡直接刷卡消费方面限制确实相对较小。

虽然如此，买家们似乎依然无法回避资金出境难题。在泰国、马来西亚等地，优质房产依然可达三四百万元人民币一套，换汇在所难免。最新的《个人购汇申请表》明确表示：不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。如果违规换汇，不但要求回兑，而且还会面临罚款。

对此，马来西亚的房产中介商邬子扬则给出了折中的办法。“投资房产受限制，并不代表投资农业受限制。”他对经济观察报说，他正计划邀请客户去当地的榴莲园进行农业投资，租赁土地种植榴莲，从中获取收益后，再用收益投资房产。但他也承认，该方案的收益周期约三年，更适合那些有长期投资规划的人。“是否可以采取一种租赁同售的形式？”一位马来西亚的房地产开发商EDDIE则另辟蹊径。在他看来，不能境外买房并不意味着不能境外租房。中国买家可以采取交租金的形式分散缴纳房款，一旦累计租金达到房款金额，就将房子直接过户给买家。他对经济观察报表示，这种模式正在酝酿中，下一步将进行可行性研究。

判断

王芳则属于那类有过海外经历、或者相对熟悉海外房市的中产阶级，对房子质量有一定要求，青睐一线城市的房产。她已在美国尔湾购有一套市值80万美元的房产，手有部分余钱，不够在中国的一线城市或者美国再次购买房产，但在东南亚国家买房绰绰有余。

为什么定位东南亚国家？除了价格相对低以外，王芳是希望分散风险，“把鸡蛋放到尽量多的篮子里”。

更耐人寻味的是，“很多香港人和台湾人正在东南亚炒房，这跟十多年前他们来大陆炒房是一个样子。”从事金融行业的她观察到，随着经济形势的好转，东南亚似乎正在走中国改革开放这条道路。中国的制造业正在向东南亚转移，劳动密集型产业过去之后，人口将不断集聚，房价也会逐渐上涨。“这一点上，跟随制造业过去的香港人和台湾人看得很清楚。”王芳说。

同大多数谨慎购房的中产阶级一样，王芳不会很匆忙地“为了买房而买房”。她此前看好了一套价值400万人民币左右，位于吉隆坡的房子，但由于最终价格高于预期而放弃。对于王芳而言，如果投资该房屋，仅是为了赚取租金，流动性对于她而言显然差了一点。

而对于东南亚国家汇率波动的担忧，也成为她不敢轻易出手的原因之一。比起热度已经很高的房子，王芳更想去看一些位于东南亚国家首都、面积小、总价较低的房型，她并不想投资太多的钱进去，最好是不占用太多的流动性。此外，“如果房子是为了以后升值，也要考虑有没有买方市场。”王芳对经济观察报谈到。

不仅是买家态度谨慎，一些投资管理机构也在布局的过程中采取了乐观谨慎的态度。澳宜国际总经理助理梁平蓬对经济观察报说，公司8月份开始去马来西亚等国家考查房产，十一个项目中只选择了一个。那是位于马来西亚海边的别墅，400-500平米，330万左右人民币，使用面积均价5、6千人民币/平方米，产权99年。开放商甚至提供包租服务，租金收益之外，三年之后，家具全送。

梁平蓬介绍道，对于买家来说，政策稳定、房屋所有权、经济稳定、房价提升趋势、空气质量、孩子教育，旅游地等都成为考量的重要方面。

也许他们不看好人民币的前景。

但根子在人民币印得太多，经济比较泡沫化。

能到美国买房的肯定都是有钱或有权的。

还有美国不是中国的敌对国，“有一千个理由搞好中美关系”，这个是领导人说的

中国人不惧天价赴美买房数大涨 6成付全款(图)

文章来源: 每日经济新闻 于 2017-08-23

 

新闻配图

50万美元，联排别墅，朋友介绍的经纪人……来自四川省成都市的吴女士未多加思索，便当即拍板，在美国加利福尼亚州帕萨迪纳（Pasadena）市全款购置了一套房产。

事实上，跟吴女士一样赴美购房的中国人越来越多。次贷危机后这几年，中国人在美国房产海外买家的占比已从2007年的9%增长至如今的14%。美国房地产经纪人协会（NAR）发布的《2017年美国住宅型房产国际交易调查报告》显示，2016年4月至2017年3月的这一年间，中国人再次成为美国房产头号海外买家，一年花掉317亿美元，其中65%的买家选择全款支付。

房产调研机构CoreLogic的美国房价指数（HPI）预测显示，2017年5月至2018年5月这一年时间内，美国房价还将上涨5.3%。CoreLogic首席经济学家弗兰克·诺斯福（Frank Nothaft）在接受《每日经济新闻》记者采访时提醒中国购房者，投资美国房产当警惕房产价值波动。

中国买家购房年花317亿美元

根据NAR的报告，2016年4月至2017年3月期间，中国买家在美国的购房成交总额达到317亿美元，超过了来自加拿大、英国、墨西哥和印度的买家，成交金额连续四年蝉联冠军，创下新高。同期，中国买家购入40572套房产，购房数量连续三年荣登美国海外住房买家榜第一名。

中国买家的购房实力不仅仅体现在数量上。美国最大的房地产数据平台Zillow集团的首席经济学家亚伦·特拉萨斯（Aaron Terrazas）在接受《每日经济新闻》记者采访时表示：“与其他海外买家相比，中国买家更中意价格偏贵的沿海地区。Zillow统计数据显示，三分之一的中国买家主要关注的城市有六个，分别是圣何塞、旧金山、西雅图、洛杉矶、圣地亚哥和波士顿。这些地区价格都不便宜，因此中国购房者的目标价中位数就非常高，2017年第一季度达到了53万美元，相比之下，美国当地购房者的目标价中位数仅为25.8万美元。不仅如此，中国买家还喜欢相对较新的独立式住宅。”

为什么越来越多的中国人热衷于购买美国房产呢？特拉萨斯表示，这其中的原因各不相同。“就业和子女教育是中国人赴美购房的主要驱动因素之一。从中国人的社区搜索记录来看，他们倾向于劳动力市场强劲的地区，尤其是技术人才就业良好的地区。除此之外，中国人还喜欢有实力雄厚的学校配套的社区。”他同时指出，“投资也是中国买家赴美购房的主要原因之一。”

在美购房的吴女士就是一个典型的例子。她向《每日经济新闻》记者透露，她与丈夫共同经营着一家公司，儿子在美国宾夕法尼亚大学就读硕士，在美国买房一方面是为了自家人的居住所需，另一方面也是以投资为目的配置海外资产。

美国房地产经纪公司RE/MAX Champions加州地区房产经纪人Linda Ing告诉《每日经济新闻》记者，她的客人几乎百分之百是以投资为目的，因此他们并不是买最好或最贵的房子，而是选择投资回报率最高的地方。有些客人是听朋友说某一地区投资回报率较高，就和朋友一起购买了房产。

26%中国买家申请美国贷款

美国抵押贷款银行家协会（MBA）近期发布的一份报告显示，今年7月，美国的可获信贷指数上涨了0.3%至179.0。这说明美国的信贷政策在一定程度上有所放松。

尽管如此，中国买家要想在美国申请到房贷也是非常困难的事，因为美国的贷款筛查机制非常严格，而且大多数抵押贷款机构，包括一些大型银行，认为放贷给国外买家风险太高。

据汇丰银行网站信息，国外买家在美申请抵押贷款有以下几个程序：贷款预批及申请、信用核实、提交信贷记录、银行对账单和收入证明等相关资料，以及完成房产交易。除了复杂的手续，国外买家的首付比例也比较高，甚至达到40%以上，利率也比当地居民更高。

NAR的报告显示，2016年4月至2017年3月期间赴美购房的中国买家中有65%选择全款买房，26%申请美国贷款。

对此，特拉萨斯向《每日经济新闻》记者解释说：“通常，只有那些在中国和美国均有业务运营的银行才愿意贷款给这类买家，因为只有他们才能评估贷款人的信用风险及收入，一旦贷款人拖欠贷款不还，他们有能力回收其资产。”

今年以来，央行与国家外汇局加强了跨境人民币业务管理，使得个人购汇程序更加严格。2017年7月1日起实施的新《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》已将大额现金交易的人民币报告标准由20万元调整为5万元。此外，办理购汇业务时必须填写《个人购汇申请书》，以提供真实购汇用途信息。但CoreLogic首席经济学家诺斯福对记者表示，目前尚看不出该规定对美国房屋销售的影响，尽管最近几个月，中国买家将目标价降低了约2万美元。

Ing则告诉《每日经济新闻》记者，她经手的中国买家几乎均采用全款购房，主要通过自己每年5万美元的换汇积累，以及充分利用亲戚朋友的换汇额度来筹集资金。

房价高企购房者需警惕风险

截至今年5月，美国房价已经连续6个月创下新高。CoreLogic的最新数据显示，继2011年3月跌入谷底后，CoreLogic美国房价指数（HPI）至今已经上涨了近50%。同时，CoreLogic HPI预测显示，在2017年5月至2018年5月这一年时间内，美国房价还将上涨5.3%。

诺斯福解释说：“强劲的房屋需求和有限的供应量是造成房价上涨的主要原因。经济的复苏以及抵押贷款利率的下降刺激了需求的增长。2017年7月，美国失业率小幅下跌至4.3%，这使许多家庭都有能力购房。不仅如此，美国30年固定利率贷款的抵押贷款利率如今非常之低，2017年7月的平均利率仅为3.9%。然而，新房修建数量依然保持在较低的水平，待售房产量保持在近30年的新低，供不应求使得房价稳步上升。”

摩根士丹利美国固定收益研究部主管Vishwanath Tirupattur也曾表示，受潜在购房者（尤其是千禧一代）增多、待售房屋数量接近新低、抵押贷款申请放松等因素影响，今年美国房价的年增长率将达到4%。

Ing也告诉《每日经济新闻》记者：“未来美国房价还将会继续上涨，并且最近几年内不会出现下跌现象，但涨幅并不大。”

但记者在采访中也注意到，虽然目前美国房市走势强劲，但中国购房者同样需要警惕其中的风险。以加州为例，据Ing介绍，目前加州房产的投资回报率为3%到4%，而2010年和2011年的时候，投资回报率约为12%。继2014年房价上涨后，去年到今年房价涨幅较小，投资回报率变低，但购房成本和租金并未变化，因此很多客人已开始从买房转向卖房。

诺斯福说道：“在美购置房产的风险与投资其他不动产一样，房产价值容易出现波动。CoreLogic美国房价指数在2006年4月达到最高点，2011年3月跌入最低点，期间跌幅达33%，许多当地社区价格跌幅甚至超过这一数值的两倍还多。”

对于准备或已经在美购房的非居住中国买家，他提醒说，除了按时交房产税，还必须按时缴纳房屋财产保险。

同时，特拉萨斯在接受《每日经济新闻》记者采访中，也提出了几点建议：“买家在购房时应该注意到，房价之外还有笔房产买卖手续，这是完成交易所需另外支付的费用。此外，买家还需留意的是，找一个经常与中国买家打交道、且信誉良好的经纪人。与其他国家不同，在美国，不管是买家还是卖家都有自己的经纪人。买家经纪人只对买家负责，将买家利益放在首要位置。因此，找一个值得信赖且可随时沟通的经纪人至关重要。”