华仔:暴跌84%、直降千万卖不出去,房地产的转折点到来了! <div>2017-07-25 转载整理 水木然专栏</div> <div>来源:暴财经(ID:icaijing123) 、凤凰财经(finance_ifeng)、楼市参考(house0929,作者:刘晓博)、财经内参(mofzpy)、刘晓博(liuxb929)牛爷财经</div> <div> <br /> </div> <div>先看一位网友举的例子:有位北京朋友,在马场那边,有套豪华大面积公寓,去年还挂4000万,今年就下降到3000万,但还是没人买。在1800万的时候本来有人想买,但是朋友没有卖,觉得还会上涨,后来确实涨价了,但结果是有价无市,市场价挂着4000万,但实际上降到3000万也没人买。</div> <div> <br /> </div> <div>原因很多,比如能拿出这么多现金的人太少了,即使3000万,首付七成,也要2000多万现金,能拿出这么多现金的人确实不多了。再加上各种限购限贷,接盘的人就更少了。所谓3000万资产,只是名义上的,没有兑现,就只是一堆钢筋水泥而已。</div> <div> <br /> </div> <div>另外一位上海的朋友,在浦东民生路一带有套上千万的房子,挂牌价900万,最近价格下调了10%,到810万,也无人问津。朋友很着急套现,但找不到买家,后悔2016年那波高峰涨价时没有卖出。</div> <div> <br /> </div> <div>一、楼面价破6千,地价“暴跌”84%!</div> <div> <br /> </div> <div>据上观新闻报道,7月24日下午14:00,上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交。两幅土地分别位于浦东张江和嘉定新城,采取“只租不售”模式,项目建成后,将至少提供1897套租赁住房房源。而竞得两幅地块的,均为国有企业。</div> <div> <br /> </div> <div>这意味着,中国楼市将发生重大转折:租赁时代来了,“住房公有制”在中心城市发挥主导作用的时代来了,楼市的价格体系将发生重大变化!</div> <div> <br /> </div> <div>此次成交的两幅地块,位于浦东新区的“张江南区配套生活基地A3-06地块”,土地面积约6.5公顷,可建建筑面积约13万平方米,由上海张江(集团)有限公司竞得,成交价格为7.24亿元,成交楼面单价只有5569元/平方米。</div> <div> <br /> </div> <div>下图就是“张江南区配套生活基地A3-06地块”的位置:</div> <div> <br /> </div> <div>位于嘉定区的“嘉定新城E17-1地块”土地面积约2.85公顷,可建建筑面积7.13万平方米,由上海嘉定新城发展有限公司竞得,成交价格为4.24亿元,成交楼面单价为5950元/平方米。</div> <div> <br /> </div> <div>下图就是“嘉定新城E17-1地块”:</div> <div> <br /> </div> <div>这个成交价,价格低到了“接近赠送”的水平。整整一年前的2016年7月,在距离“嘉定新城E17-1地块”不到700米的地方、位置略差的“E27-1地块”被福建建发夺得,总价41.98亿元的价格夺得,楼板价3.03万元/平方米,扣除5%的保障房与15%的自持面积后,实际楼板价达到3.76万元/平方米。</div> <div> <br /> </div> <div>也就是说,今天转让的嘉定新城租赁用地,楼板价只有一年前拍卖价的16%!</div> <div> <br /> </div> <div>短短一年,地价大跌了84%!这就是政府对租赁住房的支持力度!</div> <div> <br /> </div> <div>根据上观新闻的报道,两块土地的最后拍卖的楼面价分别为:张江地块方面,成交楼面单价为5569元/平方米;嘉定地块方面:成交楼面单价为5950元/平方米。</div> <div> <br /> </div> <div>6000元的楼面价,最终开发商的成本是多少呢?</div> <div> <br /> </div> <div>据“暴财经”分析,新的只租不售模式下,房屋成本应该是: 土地成本(30%)+开发费用(10%)+建安成本(20%)+税费(具体会有减少,姑且算作10%)。</div> <div> <br /> </div> <div>把楼面价6000代入新的房屋成本公式,那么会得到成本大概是12000。</div> <div> <br /> </div> <div>租金回报率多少?</div> <div> <br /> </div> <div>目前,在嘉定地块周边,出租一套90平米的大概需要4100。</div> <div> <br /> </div> <div>这么计算,开发商通过房租收回成本只需要:21年!年化率收益率大概是4.5%左右。这个收益率已经可以让开发商活得很滋润了。</div> <div> <br /> </div> <div>所以,之前市场对开发商只通过租金收入难以盈利的担忧,如今看来大概是多虑了。</div> <div> <br /> </div> <div>如果这类租赁住房的建设规模很大,的确会抑制大城市的房价。</div> <div> <br /> </div>